Die lebzeitige Übertragung von Vermögen - also nicht im Wege der gesetzlichen oder testamentarischen Erbfolge von Todes wegen - wird regelmäßig in der notariellen Urkunde als Überlassung bezeichnet. Sie findet im Regelfall unter nahen Angehörigen, z.B. im Verhältnis zwischen Ehegatten oder zwischen Eltern und Kindern statt.

Die Grundstücksübertragung findet regelmäßig im Wege der Vorwegnahme der Erbfolge statt. Weitere Motive der Grundstücksübertragung sind die ehebedingte Zuwendung oder der Schutz der Immobilie vor dem Zugriff der Gläubiger des Veräußerers, welcher beispielsweise eine wirtschaftlich risikobehaftete Tätigkeit als Unternehmer, Freiberufler, Existenzgründer etc. ausübt. Schließlich verfolgen Überlassungsverträge mitunter das Ziel, Pflichtteilsansprüche zu reduzieren oder mittels eines Versorgungsvertrages den Übergeber abzusichern.

Mögliche Gegenstände lebzeitiger Vermögensübertragung in Bezug auf Grundstücke können Grundstücke, Eigentumswohnungen, Erbbaurechte (d.h. lediglich das Gebäude unter Eintritt in den Erbbaurechtsvertrag) sowie Teilflächen von Grundstücken sein. Im letzteren Falle müssen diese Teilflächen katastermäßig erfasst werden. 

Eine einzelne Wohnung in einem Gebäude kann nur Gegenstand der Überlassung sein, wenn zuvor nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes eine Aufteilung erfolgte. 

Anderenfalls kann nur das gesamte Anwesen oder Bruchteile hiervon übertragen werden. 

Von einer mittelbaren Grundstücksschenkung spricht man, wenn der Schenker zweckgebunden Geld zum Erwerb einer bestimmten Immobilie oder zur Errichtung eines bestimmten Anwesens gibt. Diese Variante ist seit der Grundlegung des vollen Verkehrswertes nur noch begrenzt zu empfehlen, soweit bei einer zu Wohnzwecken vermieteten Immobilie eine Reduzierung um 10% (Verschonungsabschlag) gewährt wird.

1. Der Nießbraucher genießt den Gebrauch der überlassenen Sache weiterhin, 

   d.h. er wohnt entweder selbst in der Immobilie oder vermietet diese. Der Nießbrauch ist nicht vererblich und wird im Grundbuch in Abt. II eingetragen. Dieser erstreckt sich in der Regel auf das gesamte Anwesen samt Gebäude. Einzelne Grundstücksteile - mit darauf stehenden Baulichkeiten - können ausgenommen werden, nicht aber einzelne Gebäudeteile (z.B. Wohnungen). Nießbrauch und aus ihm fließende Erträge wie z.B. Mieteinnahmen sind pfändbar. 
   
   Die Kosten der gewöhnlichen Unterhaltung (Grundsteuer, Versicherungen, Schönheitsreparaturen) fallen nach dem Gesetz dem Nießbraucher zur Last während der Eigentümer die außergewöhnlichen Aufwendungen oder außerordentliche Abnutzungen (Großreparaturen wie z.B. Dach oder Heizung) zu tragen hat. Allerdings können hiervon abweichend im notariellen Übertragungsvertrag alle Kosten zum Nießbraucher oder alle Kosten zum Eigentümer verlagert werden. 
   
   Beim Vorbehaltsnießbrauch kann der Veräußerer weiterhin die Gebäudeabschreibung geltend machen obwohl er nicht mehr Eigentümer ist. 




2. Wohnungsrecht 

   Das Wohnungsrecht bleibt hinter dem Nießbrauch zurück, da es nur zur Selbstnutzung samt Gästen und Angehörigen, soweit nicht anders vereinbart, berechtigt. Anders als der Nießbrauch kann das Wohnungsrecht auf bestimmte Teile eines Gebäudes beschränkt werden (einzelne Räume, Wohnungen etc.). Diese müssen indessen im Vertrag genau bezeichnet werden. Typischerweise trägt der Wohnungsberechtigte seine Verbrauchskosten und die Schönheitsreparaturen in seinem Bereich. Die hausbezogenen Kosten (Grundsteuer, Versicherung) trägt der Eigentümer. Wenn nicht anders geregelt, ist eine Untervermietung oder Weitervermietung durch den Wohnungsberechtigten ausgeschlossen. Aufgenommen werden können indessen Ehegatten, Lebensgefährte und Gäste, es sei denn auch dies wäre vertraglich abgedungen. Das seiner Natur nach höchstpersönliche Wohnungsrecht ist nicht pfändbar und auch nicht auf den Sozialleistungsträger überleitbar. Es endet spätestens mit dem Tod, ferner bei endgültigem Auszug, wenn eine Rückkehr nicht mehr denkbar ist, nicht aber bei vorübergehendem Verlassen der Wohnräume.




3. Wiederkehrende Geldzahlungen 
   

   Wiederkehrende Geldzahlungen sind häufig in Überlassungsverträgen vorgesehen, die zugleich der Versorgung der Veräußerer dienen sollen. Der Vertrag muss in diesem Fall genau regeln, in welchem Rhythmus die Zahlungen fällig werden (monatlich, quartalsweise etc.), ob diese ihrer Höhe nach unabänderlich sind oder aber sich beispielsweise an die Inflationsrate anpassen (Indexierung) oder ob eine angemessene Anpassung verlangt werden kann, wenn z.B. der Bedarf der Veräußerer steigt oder aber die Leistungsfähigkeit des Erwerbers sinkt. 
   
   Stets sind bei wiederkehrenden Leistungen auch die steuerlichen Auswirkungen im Blick zu behalten: Unter bestimmten Voraussetzungen können solche Zahlungen vom Erwerber abgesetzt werden, müssen dann aber vom Veräußerer auch versteuert werden. Zu regeln ist schließlich auch, ob zur Sicherung der Zahlungsverpflichtung Eintragungen im Grundbuch (z.B. eine Grundschuld, die bei Einstellung der Zahlungen zur Verwertung der Immobilie berechtigt) erfolgen soll.




4. Naturalleistungen 

   Naturalleistungen werden insbesondere im Rahmen des sog. Altenteils in Form von Dienstleistungen vereinbart. Es handelt sich beispielsweise um Besorgungen, Fahrdienste, hauswirtschaftliche Verrichtungen etc. Auf staatliche Leistungen nach dem Pflegeversicherungsgesetz wirken sich solche vertraglichen Dienstleistungsansprüche nicht negativ aus. Anders verhält es sich möglicherweise bei Bezügen nachrangiger Sozialleistungen, etwa das steuerfinanzierte Bürgergeld sowie Leistungen der Grundsicherung und der Hilfe zur Pflege nach dem SGB XII. Im Regelfall wird die Verpflichtung zur Erbringung von Pflege und Krankenleistungen im eigentlichen Sinne auf den Leistungsumfang bis zum Erreichen des Pflegegrades 2 beschränkt.




5. Mehrere Berechtigte 

   Bei einer Mehrheit von Berechtigten, wenn also beispielsweise Ehegatten das Anwesen gemeinsam übertragen und sich die vorstehenden Leistungen oder Nutzungen gemeinsam vorbehalten wollen, muss geklärt werden, in welchem Berechtigungsverhältnis beide zueinanderstehen. Klärungsbedürftig sind auch Fragestellungen der Art, wem das Wohnungsrecht im Fall der Scheidung der berechtigten Ehegatten zustehen soll. Klärungsbedürftig ist auch, ob bei Alleineigentum der Eigentümer Ehegatte sofort ein Nutzungsrecht erhalten oder ob ein solches erst aufschiebende bedingt im Zeitpunkt des Ablebens des übertragenden Alleineigentümer -Ehegatten- erfolgen soll.

Häufig soll die Grundstücksübertragung nicht unter allen Umständen und für jeden Fall eine endgültige sein. Vielmehr will sich der Veräußerer für bestimmte Fälle zumindest die Möglichkeit aufrechterhalten, das Grundstück samt Gebäude wieder zurückzuverlangen, zumal die gesetzlichen Rückforderungstatbestände nur sehr lückenhaft sind. Mit solchen Rückforderungsvorbehalten versucht der Veräußerer zugleich, auf bestimmte unliebsame Entwicklungen (z.B. Weiterverkauf, Ehescheidung des Erwerbers etc.) einzuwirken. Hierzu einige Überlegungen:

1. Gesetzliche Rückforderungstatbestände 
   

   Gesetzliche Rückforderungstatbestände umfassen insbesondere den sog. groben Undank gem. § 530 BGB sowie die spätere sog. Verarmung des Schenkers gem. § 528 BGB. 
   
   Ein Widerruf wegen groben Undanks kommt nur innerhalb eines Jahres nach einer schweren Verfehlung, die der Beschenkte sich gegenüber dem Schenker hat zu Schulde kommen lassen und die zugleich auf eine subjektiv tadelnswerte Gesinnung schließen lässt, in Betracht. Derartige Fälle enden regelmäßig im Streit. 
   
   Eine Rückforderung wegen Verarmung des Schenkers hat demgegenüber eine weitaus größere Bedeutung. Sie wird regelmäßig vom Sozialhilfeträger geltend gemacht, wenn der Veräußerer binnen 10 Jahre nach der Schenkung sich nicht mehr selbst unterhalten kann und nachrangige Sozialleistungen in Anspruch nehmen muss. Der Anspruch der dem Veräußerer gegen die Erwerber zusteht, geht auf den Sozialleistungsträger bzw. die Stelle zur Gewährung des Bürgergeldes, über. Der Anspruch ist nicht auf Rückgabe des zugewendeten Anwesens in Natur gerichtet, sondern auf monatliche Zahlung der Unterhaltslücke durch den Beschenkten so lange bis der Nettowert der Zuwendung aufgezehrt ist. Der Beschenkte kann sich dabei nicht darauf berufen, dass er zur Erbringung der monatlichen Zahlung nicht genügend leistungsfähig sei. Der Rückforderungsanspruch bzw. die Wertausgleichszahlung, die in dessen Erfüllung geschuldet werden, gehen gesetzlichen Unterhaltstatbeständen vor. Dies bedeutet, dass also zunächst die Zuwendung rückabgewickelt wird und erst dann gegebenenfalls andere Geschwister aufgrund ihres Einkommens im Rahmen von Unterhaltszahlungen in Anspruch genommen werden. 
   
   Bemerkenswert ist in diesem Zusammenhang, dass der BGH dem Beschenkten ein Wahlrecht zwischen der monatlichen Zahlung der Unterhaltsrente einerseits und der Rückgabe des zugewendeten Gegenstands selbst gegen Erstattung der von ihm erbrachten Investitionen andererseits zubilligt.




2. Vertragliche Rückforderungstatbestände 
   

   Die Aufnahme vertraglicher Rückforderungstatbestände wird aufgrund der nur sehr begrenzten gesetzlichen Regelung häufig gewünscht. Häufig vereinbarte Sachverhalte, die den Veräußerer zumindest ein Recht zur Rückforderung der Immobilie geben, sind beispielsweise 
   
   a) die Veräußerung des Anwesens ohne schriftliche Zustimmung des Übergebers 
   
   b) die sonstige Weiterveräußerung, auch Schenkung der Immobilie ohne Zustimmung des Übergebers 
   
   c) die Belastung der Immobilie ohne Zustimmung des Übergebers 
   
   d) die Pfändung der Immobilie von Dritter Seite 
   
   e) das Vorversterben des Erwerbers vor dem Veräußerer 
   
   f) die Ehescheidung des Erwerbers soweit nicht z.B. durch Ehevertrag sichergestellt ist, dass das Schwiegerkind im Rahmen des Zugewinnausgleichs keine Ansprüche auf die Wertsteigerung der Immobilie erhebt 
   
   g) denkbar sind weiter Rückforderungsvorbehalte, die etwa an das Entstehen von Schenkungssteuer anknüpfen. Diese Regelung macht sich den Umstand zu Nutze, dass bei Ausübung eines solchermaßen vorbehaltenen Rückforderungsrechtes sowohl die Steuer für die aufgehobene Schenkung erstattet als auch für die Rück- abwicklung keine neue Steuer erhoben wird, § 29 ErbStG.




3. Detailausgestaltung 
   

   Bei der Ausübung des Rückforderungsrechtes handelt es sich um ein höchstpersönliches Recht, das binnen einer gewissen Frist ausgeübt werden muss und nicht vererblich ist. Zu erwägen ist, das Rückforderungsrecht zumindest für einen Sterbefall vererblich zu stellen. Bei Durchführung der Rückabwicklung sind sodann nur die vom Erwerber tatsächlich getätigten werterhöhenden Investitionen mit ihrem noch vorhandenen Zeitwert rückzuvergüten, soweit sie mit Zustimmung des Übergebers vorgenommen wurden, nicht jedoch sog. Luxussanierungen. Der bedingte Anspruch auf Rückforderung sollte auf jeden Fall im Grundbuch durch eine Vormerkung (Rückauflassungsvormerkung) gesichert werden. Wichtig ist in diesem Zusammenhang auch der Rang der Vormerkung, insbesondere im Verhältnis zu Grundpfandrechten.

Überlassungen dienen häufig der Vorwegnahme der Erbfolge. Hierbei stellt sich die Frage, wie es sich mit möglichen Pflichtteilsrechten des Erwerbers bzw. anderer Geschwister des Erwerbers verhält und ob diesen kraft Gesetzes Ausgleichsansprüche gegen den Erwerber zustehen. Schließlich stellt sich die Frage wie eine mögliche vertragliche Ausgleichspflicht ausgestaltet sein könnte.

1. Das Pflichtteilsrecht des Erwerbers

Eltern, Ehegatten und Abkömmlinge sind beim Tod einer Person pflichtteilsberechtigt, wenn sie entweder nicht zum Erben eingesetzt sind, oder aber wenn durch lebzeitige Schenkungen während der letzten 10 Jahre (bei Vorbehalt eines Nießbrauchs/Wohnrechtes auch länger) der Nachlass um mehr als die Hälfte gemindert wurde. Regelmäßig wollen Veräußerer aufgrund der Überlassung in der Lage sein, mit ihrem restlichen Vermögen frei zu verfügen. Es empfiehlt sich daher einen ausdrücklichen Pflichtteilsverzicht des Erwerbers, gegebenenfalls auch gegenüber dessen Ehegatten, in die Übertragungsurkunde aufzunehmen. Zumindest sollte eine Regelung aufgenommen werden, die die Zuwendung als Vorausleistung auf etwaige künftige Pflichtteilsansprüche wertet, so dass diese regelmäßig hierdurch aufgezehrt werden.

2. Gesetzliche Ausgleichsansprüche

Gesetzliche Ausgleichsansprüche von weichenden Geschwistern bestehen nur in sehr engen Grenzen: Unter Umständen können weichende Geschwister innerhalb von drei Jahren nach dem Ableben des Veräußerers sog. Pflichtteilsergänzungsansprüche gem. § 2325 BGB geltend machen, sofern durch die lebzeitige Vorwegübertragung ihr Anteil am Nachlass um mehr als die Hälfte geschmälert wurde. Der Anspruch richtet sich darauf, zumindest den Pflichtteil - als die Hälfte des gesetzlichen Erbteils - aus dem Nachlass zu erhalten, der fiktiverweise bestehen würde, wenn die frühere Schenkung dem tatsächlichen Nachlass hinzugerechnet wird. Der Anspruch richtet sich gegen den Erben, bei Erschöpfung des Nachlasses gegen den Beschenkten. Diese ungewisse, insbesondere auch von der Lebensdauer des Veräußerers abhängende Rechtslage besteht allerdings nur dann, wenn keine ausdrückliche einvernehmliche Regelung getroffen wird.

Bei intakten Familienverhältnissen wird es sich häufig so verhalten, dass die Geschwister mit der Überlassung, die im Familienkreis besprochen wurde, einverstanden sind und daher mit Wirkung auch für ihre Abkömmlinge in der notariellen Urkunde auf ihre Pflichtteilsergänzungsansprüche bezüglich des Vertragsobjekts verzichten können (sog. gegenständlich beschränkter Pflichtteilsverzicht). Dieser Verzicht kann nur in notarieller Urkunde erfolgen. Er gibt dem Erwerber Gewissheit, dass er nicht später mit Nachforderungsansprüchen seiner Geschwister konfrontiert wird.

3. Vertragliche Ausgleichsregelungen

Vertragliche Ausgleichsregelungen sind dann häufig, wenn mehrere Geschwister vorhanden sind und nur eine Immobilie zur Verteilung zur Verfügung steht. Denkbar sind z.B. Ausgleichszahlungen, deren Höhe in der Regel frei vereinbart wird, jedoch deutlich unter dem anteiligen Verkehrswert der Immobilie liegt. Ebenso kann der Ausgleichsanspruch gestundet, bzw. eine Ratenzahlung vereinbart werden.

Schließlich kann der Veräußerer eine erbrechtliche Ausgleichspflicht schaffen (Anrechnung auf den Erbteil), so dass bei der Verteilung des Restnachlasses zunächst die Geschwister zum Zug kommen, bis alle Abkömmlinge untereinander gleichgestellt sind. Sollte allerdings kein ausreichender Restnachlass mehr zur Verfügung stehen, wäre der Erwerber der Immobilie gegenüber den Geschwistern nicht zur nachträglichen Vergütung verpflichtet.

Die nachstehende kurze Übersicht kann eine detaillierte Beratung naturgemäß nicht ersetzen!

1. Schenkungsteuer

Durch Verteilung der Vermögensübergabe auf mehrere Zeitabschnitte kann Steuer gespart werden. Die persönlichen Freibeträge belaufen sich für Ehegatten und gleichgeschlechtliche Verpartnerte auf € 500.000,00, für Kinder -gegenüber jedem Elternteil- auf je € 400.000,00, für Enkel -gegenüber jedem der vier Großelternteile- auf je € 200.000,00, für Geschwister und Sonstige, entfernte oder nicht verwandte Personen € 20.000,00. 

Immobilien werden nicht mehr mit dem Einheitswert oder Bedarfswert (12,5-fache Jahresmietwert abzüglich Altersabschlägen) bewertet, sondern nach dem Verkehrswert. Dies führt dazu, dass für bebaute Immobilien der Wert nach dem Vergleichswertverfahren, hilfsweise dem Sachwertverfahren bemessen wird. Für Mietwohn- Geschäfts- oder gemischt genutzte Immobilien nach dem Ertragswertverfahren. Der Steuerpflichtige kann jedoch stets durch ein Sachverständigengutachten den abweichenden tatsächlichen Wert nachweisen. 

Belastungen -Schulden, aber auch vorbehaltene Nutzungs- oder Nießbrauchrechte werden abgezogen. Der kapitalisierte Wert des Nießbrauchs ergibt sich im Regelfall mit der gezahlten bzw. erzielbaren Jahreskaltmiete x dem Vervielfältiger aus der sog. Sterbetafel (Anlage 9 zu § 4 BewG). 

Übertragungen an Verwandte in gerader Linie -also an Kinder sowie an Ehegatten- sind Grunderwerbssteuer frei.

2. Einkommensteuer

In einkommensteuerlicher Hinsicht stellen sich eine ganze Reihe von teilweise schwierigen Fragen:

Handelt es sich bei dem überlassenen Grundstück um Betriebsvermögen einer selbstständigen Tätigkeit, eines Gewerbebetriebs oder einer Land- und Forstwirtschaft (auch sog. Sonderbetriebsvermögen) liegt in der privatmotivierten Überlassung außerhalb der Betriebsübergabe eine sog. Entnahme vor, die zur Erhöhung des Gewinns durch die regelmäßig im Grundbesitz verkörperten stillen Reserven führt.

Häufig wird ebenfalls übersehen, dass eine Grundstücksübertragung mit Gegenleistungen (Gleichstellungsgelder an weichende Geschwister, Abstandszahlungen an den Veräußerer, Schuldübernahmen) auch im Hinblick auf die Spekulationsbesteuerung gem. § 23 EstG von Bedeutung sein kann. Die maßgebliche Frist zwischen Anschaffungs- und Veräußerungsvorgang beträgt 10 Jahre. Hinsichtlich des entgeltlichen Anteils einer Übertragung liegt bei vermieteten Immobilien, wenn der Zeitraum noch nicht abgelaufen ist, ein anteiliges Spekulationsgeschäft vor, hinsichtlich des unentgeltlichen Teils der Übertragung läuft die bisher vom Veräußerer zurückgelegte Frist weiter. Lediglich bei vermieteten Immobilien, die vollständig unentgeltlich übertragen werden, oder solchen, die schon länger als 10 Jahre im Eigentum des Veräußerers standen, sowie bei Immobilien, die im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt wurden, stellt sich das Problem nicht.

Erzielt der Erwerber aus der übertragenen Immobilie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, kann er neben den sonstigen Werbungskosten, wie z.B. Schuldzinsen, Erhaltungsaufwendungen etc. die Abschreibung (AVA) geltend machen. Er führt insoweit bei einem rein unentgeltlichen Erwerb die AVA des Vorgängers fort; bei einem teilentgeltlichen Erwerb verwirklicht er eigene Anschaffungskosten, für die er eine neue AVA Reihe in Gang setzt.

Wiederkehrende Versorgungsleistungen können unter bestimmten Voraussetzungen beim Erwerber in voller Höhe als Sonderausgaben gem. § 10 Abs. 1 Nr. 1 a EstG abgezogen werden. Diese sind indessen nach dem Korrespondenzprinzip beim Veräußerer zu versteuern.

Gerade bei hohen Grundstückswerten, ferner in psychologisch schwierigen Fällen, sowie bei sog. Traditionsvermögen, kommt die Übertragung von Grundbesitz an eine Familiengesellschaft in Betracht, an der der Veräußerer/Schenker und der Erwerber/Beschenkte nebeneinander beteiligt bleiben. 

Dieses Verfahren hat einige Vorteile:

• Der Vermögensinhaber und künftige Schenker kann durch entsprechende Ausgestaltung des Gesellschaftsvertrages sicherstellen, dass er auch, nachdem er die Mehrheit am Kapital an seine Kinder oder sonstige Begünstigte übertragen hat, die Mehrheit der Stimmrechte und damit die Kontrolle sowie die alleinige Geschäftsführungsbefugnis behält. Im Extremfall ist der Veräußerer am Vermögen der Gesellschaft gar nicht mehr beteiligt, hat aber weiterhin alle Stimmrechte, sog. reziproker Pool.

• Im Gegensatz zur Bruchteils-, Eigentümer- oder Erbengemeinschaft schützt der Familienpool das Vermögen vor Zerschlagung und wirtschaftlicher Vernichtung durch einzelne Beteiligte. Anders als bei einer Erbengemeinschaft kann keiner der Gesellschafter eine Teilungsversteigerung erzwingen. Dem einzelnen Gesellschafter steht nur ein Kündigungsrecht zu, das aber im Gesellschaftsvertrag für lange Zeit -ca. 25 Jahre- ausgeschlossen werden kann. Eine Kündigung führt dann nur zum Ausscheiden des Gesellschafters, der nach den Regeln des Gesellschaftsvertrages abgefunden werden muss. Der Abfindungsbetrag kann im Vertrag deutlich niedriger festgesetzt werden als der anteilige Verkehrswert.

• Das Vermögen kann vor den Folgen der Scheidung eines Gesellschafters geschützt werden. Es sollte in den Gesellschaftsvertrag eine Ehevertragsklausel aufgenommen werden, die von jedem künftigen Gesellschafter den Abschluss eines genau geregelten Ehevertrages verlangt. Die entsprechende Ausgestaltung führt im Ergebnis dazu, dass die Gesellschaftsanteile bei einer eventuellen Pflichtteilsberechnung unberücksichtigt bleiben. Ebenso können durch die Gestaltung des Gesellschaftsvertrages Pflichtteilsansprüche der nicht gewollten Erben gesenkt oder gar ausgeschlossen werden.

• Die Vererbbarkeit und Übertragbarkeit von Gesellschaftsanteilen kann im Gesellschaftsvertrag auf einen genau bestimmten Personenkreis beschränkt werden. Eine solche Beschränkung im Gesellschaftsvertrag geht einer abweichenden Regelung im Rahmen einer letztwilligen Verfügung vor. In diesem Fall bricht Gesellschaftsrecht das Erbrecht. Auf diese Weise kann verhindert werden, dass Vermögensteile an familienfremde inkl. Ehegatten fallen. Die Gesellschaftsanteile fallen nicht in den Nachlass, sondern werden durch Sonderrechtsnachfolge direkt an die vertraglich Begünstigten übertragen.

• Der Familienpool schützt vor Gläubigern einzelner Erben. Der vertragliche Abfindungsanspruch liegt deutlich unter dem Verkehrswert des jeweiligen Kapitalanteils. Außerdem können in den Gesellschaftsvertrag Klauseln aufgenommen werden, nach denen die Gesellschaftsanteile eingezogen werden, wenn ein Gesellschafter überschuldet ist oder ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde.

• Bei der Übertragung von Gesellschaftsanteilen kann der Veräußerer die Erträge ganz oder in Teilen zurückbehalten und so die eigene Altersversorgung absichern, unabhängig von der Höhe der tatsächlichen Beteiligung. Geschieht dies über einen Nießbrauch, mindert dies zugleich den Wert der Schenkung. Der frühere Inhaber des Vermögens kann als Nießbraucher die Steuervorteile (Abschreibung) weiterführen. Durch Einbringung z.B. von Finanzvermögen in eine vermögensverwaltende Familiengesellschaft sowie Übertragung von Beteiligungen an dieser Gesellschaft an Abkömmlinge unter Nießbrauchvorbehalt an diesen Anteilen lassen sich Kontroll- und Ertragsrecht sichern.

• Der Familienpool ermöglicht eine exakte Steuerplanung. Alle 10 Jahre kann genau dosiert zur genauen erneuten Ausnutzung der Freibeträge Vermögen an die nächste Generation übertragen werden. Erträge können durch den Gewinnverteilungsschlüssel im Gesellschaftsvertrag so gewählt werden, dass diese den Gesellschaftern mit dem geringsten Grenzsteuersatz zugerechnet werden.

• Bei richtiger Ausgestaltung senkt ein Familienpool künftige Transaktionskosten. Werden Immobilien direkt übertragen, so benötigt man immer den Notar und es fallen Grundbuchkosten an. Befinden sich die Immobilien jedoch in einer Kommanditgesellschaft, können die entsprechenden Kommanditanteile formfrei übertragen werden. Es wird weder eine notarielle Beurkundung noch eine Änderung der Grundbucheintragung benötigt (lediglich bei der GbR, bei der im Grundbuch die Gesellschafter genannt werden, ist eine Berichtigung durchzuführen, wenn ein Mitglied gänzlich ausscheidet).

• Auch Minderjährige können frühzeitig beteiligt werden. Dafür eignen sich insbesondere Kommanditanteile. Für den Übertragungsakt ist ein Ergänzungspfleger notwendig, gegebenenfalls auch eine familiengerichtliche Genehmigung bei angeordneter Anrechnung auf den Pflichtteil.

• Eine Familiengesellschaft eignet sich außerdem gut dazu, die nächste Generation schrittweise an die Verwaltung des Vermögens heranzuführen. Schritt für Schritt werden ihnen bestimmte Aufgaben und Verantwortungsbereiche in der Familiengesellschaft übertragen. Am Ende sind die Eltern oftmals an der Gesellschaft nur noch als Mitglied aber nicht mehr vermögensmäßig beteiligt.

Demgegenüber gibt es nur relativ wenige Nachteile:

• Die Gesellschaft verursacht einen gewissen Mindestaufwand für die Gründung und die laufende Verwaltung, etwa für Gesellschafterbeschlüsse und Steuererklärungen. Es sind bestimmte Stimmenmehrheiten notwendig. Dies kann je nach Perspektive ein Nachteil sein, ist es aber aus Sicht des Vermögensinhabers in der Regel nicht.

• Eine Familiengesellschaft kann auch langfristig zu Streit führen, wenn Familienmitglieder, die sich nicht verstehen und unterschiedliche Interessen haben gezwungen werden, zusammenzuarbeiten. 

In Betracht kommt eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), diese muss sich seit 2024 vor dem Erwerb von Grundbesitz im Gesellschaftsregister registrieren lassen und firmiert sodann als eingetragene eGbR. 

Ebenso kommt eine Kommanditgesellschaft (KG) oder auch die GmbH & Co. KG in Betracht. Für die eGbR spricht in erster Linie der Umstand, dass durch die Eintragung lediglich im Gesellschafts-, nicht im Handelsregister keine kaufmännischen Buchführungspflichten begründet werden. Besonders günstig erscheint die eGbR Lösung als Erwerbsform bei ungewissen künftigen Finanzierungsbeiträgen, z.B. zweier Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft, da sie bewegliche Beteiligungsquoten ermöglicht. Würde die starre Bruchteilsgemeinschaft gewählt, können überobligationsmäßige Finanzierungsbeiträge eines Beteiligten Schenkungsteuer gem. § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG auslösen.